“房价已经连续两个季度在负区，1-8月份比1-7月份还要负得更多，同比来看，有一个跳崖式跌落。”聂梅生表示，另外，从房地产投资、景气数据等诸多数据来看，这也是2008年以来楼市的最低点。房地产市场的本轮深度调整基本可以宣告黄金十年的结束，转而进入白银时代。
9月18日，国家统计局发布70个大中城市的房价数据，8月，新建住宅平均同比上涨0.54%，二手房住宅平均同比上涨0.11%。也就是说，本轮房价接近跌回一年前，“按照目前的下调趋势，房价将在9月份跌回一年前”， 中原地产首席分析师张大伟介绍。以北京为例，目前二手房比去年同期仅上涨了0.4%。
在全联房地产商会创会会长聂梅生看来，房地产行业进入了2008年以来的最低点，“从投资、库存等多项数据判断，当前的房地产形势依然严峻，且该形势或将持续到2015年，更为悲观的估计是持续到2016年”。
2008年以来最低点
根据国家统计局的数据，8月，70个大中城市新建商品住宅价格下调的城市数量为68个，仅温州持平，厦门微涨。而从平均房价指数变化来看，8月新建住宅平均跌幅达到1.15%，二手房住宅平均跌幅达到了0.8%，已经连续4个月下调。“下调房价的城市数量68个，创造了历史记录;与此同时，跌幅也是历史上第一次如此之快，远远超过此前的预期。”张大伟说。
聂梅生表示参加过不少房企公司有关2014年市场的预判，以及公司2014年销售业绩的制定，目前来看，市场形势比很多公司的预期要差得多。在此背景下，房企也进入全面入冬、取暖模式，购地更为谨慎，截至9月15日，20大标杆房企合计年内拿地仅1873亿，相比2013年同期的3698亿，减少了1825亿，同比减少幅度高达49%。
值得一提的是，北上广深四大一线城市已经连续2个月全线下跌。8月，一线城市新建商品房环比降幅均超过1%，其中，北京环比下降1.2%，上海环比下降1.3%，广州环比下降1.3%，而深圳环比下降1.1%。另外，二手房方面，北京环比下降0.9%，上海环比下降0.7%，广州是环比下降1.4%，深圳是下降0.5%。
“房价已经连续两个季度在负区，1-8月份比1-7月份还要负得更多，本来是可以慢慢筑底，现在又下去了一点，同比来看，有一个跳崖式跌落。”聂梅生表示，另外，从房地产投资、景气数据等诸多数据来看，这也是2008年以来楼市的最低点。
地方面临压力
“房地产市场的本轮深度调整基本可以宣告黄金十年的结束，转而进入白银时代。”北京大岳咨询有限责任公司总经理金永祥介绍。
张大伟判断，需求购买力的透支、过度的房地产投资、较高的待售面积，以及较为谨慎的货币政策都预示着白银时代的楼市，短期内不具备大幅反弹的空间。
根据国家统计局此前发布的数据，8月，统计局公布的商品房待售面积56160万平方米，这一数据自2012年4月以来，已经连续29个月保持上涨。与低点时(2012年3月全国商品房待售面积为30122万平方米)相比，最近两年多来，全国商品房待售面积增幅达到86.4%。“待售面积非常高，当前市场和政策总的估计都判断，目前去库存化是需要时间的。”聂梅生也认为，本轮楼市调整最快将2015年结束。
张大伟也认为，本轮市场的调整周期将起码延续到2015年初。成交量有可能在4季度出现触底迹象。但价格从目前看，有可能到2015年一季度才出现明显的企稳。
在此背景下，地方政府也开始启动第二轮救市阶段。根据21世纪经济报道记者的统计，近期，四川、福建、湖北等地发文，通过财政、税费补贴等形式刺激楼市。更值得一提的是，诸如湖北、福建等地的救市文件涉及不少有关信贷方面的松绑内容，比如湖北救市文件要求下调首套房贷款利率的下限为基准利率的0.7倍。
“这很有意思，地方政府并无银行的管理权限，但依然发布要求银行降低贷款利率的文件。”张大伟说，这也能理解，一方面给市场信心、增加市场购房者救市预期;另一方面将稳增长的压力转移到银行，给银行施加压力。
从目前各地房地产降温的情况来看，张大伟判断，后期可能还会有10个以上省份发布目的为救市的省级房地产健康发展意见。
在我们抱怨的时候，是否应该反思：房地产还是一个不成熟的行业，我们还不能全行业解决房屋的漏雨问题;房地产还是一个严重依赖资源的行业，房地产还是一个生产严重过剩的产业，未来3至5年期间房地产商将由3万家锐减到1万家。
苏鑫 我连续四次参加了博鳌房地产论坛，期间经历了两次行业波动。一次是2011年，另一次是今年。观点地产博鳌论坛是公认的行业Party，大家都很放松，想说什么就说什么。市场大好时，专家会大唱行业赞歌;市场跌下来了，专家会抱怨行业受到了不公正待遇。讲政策不好，说银行不对，懊恼之气颇似怨妇，会场上怨气冲天。
在我们抱怨的时候，是否应该反思：房地产还是一个不成熟的行业，我们还不能全行业解决房屋的漏雨问题;房地产还是一个严重依赖资源的行业，网上公布的数据显示官员腐败案中超90%与地产相关;房地产还是一个生产严重过剩的产业，未来3至5年期间房地产商将由3万家锐减到1万家。即便是近期，这种整合的趋势也日渐清晰，清科发布的报告显示，2014年第一季度中国并购市场共完成交易359起，同比大增71%。从并购金额上来看，房地产依然遥遥领先其他行业，以55.49亿美元交易额的成绩排名第一，占比达23.9%。
我们为什么不去反思呢?因为房地产行业经历了20年的大牛市，我们赚钱了，自以为是企业的能力强;规模快速发展了以为是个人的成功。但2008年如果没有4万亿的强心针会怎样呢?这个行业就会一片哀嚎，会死掉成千上万家企业。也正是因为行业一直处在上升期，我们活得太好了，养成了盲目自信的习性，而不去反省。
相比于IT行业的论坛，听不到抱怨，交流的是创新的思想。这是一群充满朝气的年轻人。他们不仅谈行业的宏观面，也思考企业的微观面。他们不论资排辈，年轻人有好的创意，好的业绩就能成为行业领袖。他们有危机意味，正如马化腾所说，一个企业如果18个月没有革命性的产品发明，离死就不远了。
当前经济环境、房地产市场等气象已经与以往大不相同了。同时，土地、金融制度以及房地产政策等也已经发生了巨变，路况也已经不同往日，上升期的房地产是跑车行驶在高速公路上，只要全力踩油门就能快速发展，但现在行业环境变了，路况坑坑洼洼，跑车颠得破败，漏油了。以往的高周转模式必须进入改良期。在这崎岖的山路上，我们只能换成越野车，做好产品并提升运营能力，调整商业模式。越是艰难的时候，车技就越显得重要。
房地产行业虽然也出现了万科触网、彩生活上市等创新，但这远远不够。面对此次大U型的行业调整，我们应该少关注宏观，而要在企业微观下工夫;我们应该抛弃怨妇心理，向三好学生学习，成为有朝气、能创新的年轻人。那么，具体如何操作呢?在此我分享两点看法：
第一、轻资产将成为战略转型的重要方向之一。从保利、万科以及万通的转型实践来看，均体现了轻资产战略的尝试。同时，结合国外成熟地产金融机构的发展路径，如凯德和铁狮门，收益主要来源于管理费以及金融杠杆的红利，即对当前高周转模式的本质性转型。尤其是凯德模式，从获取项目的先端开始，到物业建成之后的培育期，以及后期的资本市场退出，不同阶段匹配不同属性的资金。
第二、提升在细分市场的专业性和创新型。对于大的投资策略，我们奉行“慢行”、“观察”和“聚焦”。对于高和而言，我们依然聚焦于一线城市的商办物业这一细分市场，一方面强化高和原有对写字楼价值增值的能力，尤其是“类持有模式”，这将是我们近期的重中之重，以价值增值为核心，通过非核心资产的出售以及核心资产的持有来平衡现金流，最终实现“一体两翼”的架构。同时，积极探索有增值潜力的其他机会，如社区商业，尤其是通过互联网思维来实现价值增值。此外，从房地产行业整体大的背景而言，我们认为“棚户区改造”、“新型城镇化”以及“京津冀一体化”值得重点期待。
