任志强力挺高房租究竟有没有道理?

作者:匿名    来源:新浪财经综合    发布:2018-09-11 09:41:36    浏览:977

51金融圈

9月7日,由证券日报主办的“新业态新变革新需求--中国长租市场峰会”在京举行,原华远地产董事长任志强,世联行副总裁甘伟,中联基金总经理何亮宇和远洋邦舍常务副总经理俞国泰等参加了峰会圆桌论坛讨论。

这次峰会主要还是邀请业界高管、专家学者围绕“长租公寓是资本的风口还是需求的风口”、“资本和市场该如何融合发展相得益彰”等话题展开讨论,特别是前瞻长租公寓的政策方向、市场机遇以及企业战略定位与路径选择。

圆桌论坛一开场,任志强率先提出高房租的理由,长租公寓是2008年后才发展起来,这是高度城市化后,外来户籍人口进城后受到各种限制,而只能选择租房居住,所以城市每年都有庞大的租房需求,房租哪有不高的道理?

在任志强看来,长租公寓的消费对象变了,以前是最有钱的群体,而现在是2.8亿在城市生活工作,但没有城市户籍的人,这个巨大需求可能会让长租市场迎来十年八年的高增长。

实际上,导致近期房租价格上涨的原因,恐怕还不止是外来人口进城务工,导致租房需求大量增加。因为,大量外来务工人员早就进城,早就有租房需求了。那为何最近房租市场出现了一波上涨呢?

显然,这点上任志强的观点站不住脚,恰恰相反,国内的高房价、高房租,造成了高额的生活生本,这已严重迟滞中国推进城镇化进程。很多外来打工者深感高房价、高房租带来的高生活成本,而选择离开,返回自己的家乡创业。

事实上,导致最近国内各大城市房租价格上涨的原因主要有以下三个原因:首先,本来外来务工人员租不起高档房,可以租城中村或者棚户区,那边的房租相对便宜。

而近年来,由于棚户区和城中村的改造,租房市场上廉价的房子越来越少,这就迫使外来务工人员去租住更高档一点的房产,而由于房租市场需求量的快速扩张,导致去年下半年至今年以来,房租市场出现了一轮大涨。

再者,国家鼓励房屋租赁市场的发展,大量的资本看好房屋租赁行业,纷纷进入房地产业。而初入的中介平台为了获得更多的房源信息,就只能搞恶性竞争,哄抬房租价格。同时,房产中介趁着房源供应处于旺季,也跟着一起哄抬房租价格,想谋取更高的中介费。

最后,房价大涨,房租似乎也有了上涨动力。一二线城市房价从2015年6月开始上涨,到现在已经三年多了,房价翻了至少一二倍不止,但是房租价格至多也就上涨了30%至40%,但是租客户的工资收入没涨这么多。不过,在房东看来,当前的房产租售比实在太低,回报率十分不合理,本身就有上调房租价格的欲望。

显然,任志强说的城镇化进程,引来了大量外来人口,从而推高了房价和房租是不正确的,本轮国内大城市房租上涨也是缘于诸多自身的原因所造成的。

而且房租和房价的上涨完全不同,因为房价上涨是加杠杆的,由炒房者说了算,而房租上涨要与当地居民的收入所挂钩,如果当地居民收入增长有限,就算房租大涨,那上涨的空间也是非常有限的。

在展望未来房屋租赁市场前景时。任志强表示,并不支持通过政策手段来调控房租市场。他觉得应该用市场的办法解决问题,用公开监督和法治的办法来解决问题,这个市场才会越来越规范,且价格越来越来越合理。要允许价格通过竞争合理。

而我们认为,随着中央提出“租售并举”的口号,未来房屋租赁市场的前景的确吸引广大投资者,但是光靠市场化手段来调节市场恐怕也不合适,需要相关法律去约束和监督,同时还要加大长租房的供应和基本保障力度,让更多的人能够租住得起相对便宜的房子。

第一,这次住建部联合七部委,通过半年的时间,对30城房地产市场的乱象进行整治,其中也包括网络房产平台、中介机构哄抬房租价格。同时,前期房租上涨过快城市已经开始实行房屋租赁市场的调控,一些地区还对房租市场实行限价措施。

现在是上有中央政府整治房屋租赁市场乱像,下有地方政府对房租过快上涨市场的进行压制。未来房地产市场更恢复到更加透明的氛围中来。所以,只要有好的政策,并且加大监管力度,那么租房市场就能走向规范和成熟。

第二,地方政府应该拿出更多的廉价土地,给开发商用于建造长租房,只是不准开发商拿来销售,只允许房企用于出租。而这样的投资回报率,一般收益率在 5-6% 左右。

对于房企来说,目前房地产市场投资风险很大,收益率也大不如前了,而长租房市场却是能给房企提供长期而稳定的现金流。所以,地方政府部门应该更多的鼓励房企通过租房市场完成转型。

第三,对于地方政府部门来说,应该该加快长效机制的建立。一方面,政府部门应该向开发商购买库存商品房,来用当作公租房、廉租房、保障房,给城市低收入家庭进行托底。

另一方面,由政府部门自己出面建造大量公租房、廉租房,对那些租房压力大的低收入家庭进行租房补贴。房屋租赁再怎么市场化,也要对城市中低收入家庭进行有效托底。房子买不起可以不买,如果租房都租不起,问题就严重了。

任志强认为,随着城镇化的推进,房屋租赁市场将进入长期繁荣期。而我们认为,正因为高房价和高房租迟滞了城镇化进程。同时,房租市场不应该完全市场化,这既要有政策严格监管,又要通过市场化手段,加大租赁房源的供应量,更要对城市的弱势群体托底。而唯有这样,才能保证房租价格平稳运行,健康发展。


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