5月上旬一二线楼市集体回暖 三线城市仍惨淡

作者:匿名    来源:山西日报    发布:2015-05-18 10:22:37    浏览:1258

51金融圈

据5月12日中国经济网,随着“3·30”新政的推出,各地楼市也开始陆续回暖。而作为楼市传统销售旺季的5月份,也是表现喜人。尤其是北京这样的一线城市,成交量与房价齐涨的可能性非常大。根据机构提供的数据显示,5月上旬全国主要54个城市合计住宅签约71485套,环比上月的64033万套上涨了11.6%,整体市场的涨幅明显加大。分城市看,一线城市环比4月同期上涨了7.3%,二线城市的涨幅达到了16.5%,而三线城市则出现了下滑。

中原地产首席分析师张大伟认为,楼市红五月可以说已经明确,5月份的市场肯定将好于4月份,一、二线城市已经出现量价齐涨的趋势。而在央行[微博]5月10日降息后,整体市场有望继续升温,预计二季度—三季度中国房地产市场将逐渐从低迷中走出。不过,各城市间的分化将愈加严重,特别是三、四线楼市的惨淡现实,导致房地产市场不太可能全面爆发。

记者点评:开发商笑了,购房者笑了。近期,随着各项助推楼市政策逐步落实以及货币环境的持续宽松,购房者入市的积极性开始有所提高。近日的降息则继续利好楼市,进一步拉动刚需入市,同时,对于改善性住房的需求者而言,也加快了“出手”计划。

专家解读:贾康:楼市调整今年能完成 近乎崩盘的温州已企稳

对房地产业的几点重要判断

从工业化和城镇化结合来看,现在只走到中间阶段,城镇化还有很大的空间,有什么理由认为房地产市场变化就是崩盘呢?如果真的崩盘,那就是整个中国跌入中等收入陷阱之劫了,就有大问题了。

有人说政府似乎是要先鼓励购房,然后再开征房地产税,很多人为此觉得不舒服。但我觉得应把心胸放开,我们就是要让社会成员、老百姓的收入不断提高,从中等收入进入高等收入,既然收入提高,我们能躲过个人所得税吗?

原来十几种保障房名目现在主要归为两类,第一是把廉租房和公租房合在一起,第二是发展共有产权房。买了共有产权房不能随行就市去出售,但能很好满足现实的需要。“夹心层”希望拥有产权房,较低价共有产权房形式上是有产权的,同时又不会产生套利空间,而且有望未来收入搞高后再出一笔钱买成完全产权。

当下领导人和各界都在运用着“新常态”这个概念,可以讲,它的“新”已经非常明朗,形成了共识,但“常”还没有实现,我们的经济还在继续探底,继续下行。

2014年上半年一、二季度GDP增速是7.4%、7.5%,下半年两个季度,在一系列微刺激“相机决策”措施出台之后,也只达到了两个7.3%。今年一季度下行压力非常明显,下落到7.0%,实际上统计局官员也承认,这是稍微差一点、四舍五入的结果。虽然我们不要太在意经济的继续下行,但从表现上来看,必须承认不仅经济在继续下行,而且地方政府和企业层面的压力沉重,是不得不重视的状态。

新常态的“常”所要实现的,是按照软着陆方式真正追求经济增长质量的提升,加快转变发展方式,这种“由新到常”的转变完成探底之后,要使整个经济在企稳状态下维持中高速提质升级的态势,并维持尽可能长的增长平台期,其中,提质升级是关键。但我们也不能忽视7%的最新统计数据,因为它影响市场预期,影响整个市场氛围,包括房地产业。

在这个时候,我们必须一方面强调宏观调控的定力,坚持让市场充分发挥作用;另一方面,必须高度关注市场的状态,在相机抉择之下,把握财政政策与货币政策的力度,在稳增长的举措安排下注重以“聪明投资”调动产能潜力,增加有效供给。这些“聪明投资”要带动民间资本一起来做,在“稳增长、调结构、促改革、惠民生、护生态、防风险”释放潜力的过程中,形成一个个进入全局协调的聪明投资项目——这些项目中当然包括房地产业必须增加的新投资。要处理好原来的存量怎么消化,以及新的投资与产业升级、民众基本生活水平继续提升这方面的匹配关系,优化结构是最关键的。

中国房地产不是在崩盘过程中

我们面对经济继续下行,必须抓住创新驱动而总体实现各方面兼顾、巧妙结合的调控方略,要密切关注房地产业的调整。中国工业化、城镇化、国际化、信息化和市场化的发展中,经济有一定“韧性”和回旋余地的,其中国民经济一个很重要的支柱性产业,就是不动产、房地产的投资和发展。

总体说来,中国城镇化过程中还要较高速地发展几十年。从现在真实城镇化率在40%左右看,按国际经验,要一直走到70%的高位才能进入平缓发展阶段,城镇化的持续增长可能要维持三十年左右。房地产会随着中国各中心区、建成区的扩大,配合接纳陆陆续续4亿左右的人从农村走向城市定居,必然会形成整个国民经济和产业发展、升级、优化之中的支柱。这个客观趋势是清楚的。

当然也有一些困扰我们的问题:过去若干年发展热度非常高,房价一路往上走,怎么会在一年多的时间里一下子转向了?经济下行中房地产行业发生变化的性质是什么?

去年初以来房地产市场的明显变化,其主题词应该是“调整”、“分化”,绝对不是有些人说的进入崩盘过程。事实上,我们不能只看一段时间里的市场波动——任何市场都有波动,我们判断房地产市场绝非崩盘的基本底气在于对规律的认知,这是非常重要的。

整个中国的发展过程以工业化和城镇化的结合来说,总体而言只走到中间阶段。我们城镇化过程的高速发展还有很大的空间,有什么理由认为房地产市场变化就是崩盘呢?如果真的崩盘,如果这种波动中的根本性拐点已经出现,那就是整个中国跌入中等收入陷阱之劫了。

去年上半年以来,房地产市场调整与分化在演变过程中总体来说是健康的:整个房地产市场过去曾经形成较普遍的民众焦虑,然而,过去肆无忌惮的疯炒氛围在去年以来已经不复存在了。现在没有人担心炒房和房价疯涨问题,更多的是关注它怎么继续演变。市场调整如果掌握好,就是挤出与消化泡沫,这一过程会让全社会方方面面认识到,房地产是波动的市场,波动中应使市场机制发挥作用。

市场各方要在分化的市场中注意交易决策上的区别对待、具体分析,即至少需要分线(是几线城市)、分市(同样是二、三线城市,情况可能大相径庭)、分段(地段因素千差万别,十分关键)、分类型(如学区房还是非学区房),大家要以此来理性地认识市场,决定自己的投资行为、开发行为。各方面一起遵循市场客观规律考虑问题,政府方面、开发商、投资者和社会方方面面的成员都会在这个演变过程中,得到很多有益的经验和认识。

今年应能基本完成楼市调整

在经济下行中的房地产市场,不可避免还要跟着进行调整。在这种情况下,我们一方面对房地产市场要有长远发展的信心,另一方面要特别注重不少城市房地产市场还在继续下行中,对底部的分析判断是有必要的。

以我的观察,如果以均价为标志看它的景气水平,整个中国房地产市场最低端的代表——近乎崩盘的温州已企稳了。2014年下半年传来的消息说温州的房价从高点接近6万元/平米,近乎崩盘式地落到2.2万元/平米而终于企稳,这是一个好现象。在温州辖区之内形成了局部的楼市崩盘,但体现了另一方面的成熟性:出现如此大的市场冲击,但没有听说温州所谓的苦主们跑到市政府前静坐闹事,有一些已经接近破产,但人家在默默自我消化吸收。在温州这种区域,老百姓已真正把自己的行为和市场对接,这是局部冲击中也应肯定的亮点。温州虽然还会有一个痛苦的复苏过程,但总体看,其楼市底部似乎已经出现。

另外一端,即高端市场看北京。去年十一长假之后,北京出现住房市场交易放量,随之一些中介机构开始抬价,今年年初以来,北京又开始出现新的“地王”。

所以,到目前为止,总体而言,中国房地产市场低端的代表温州、高端的代表北京,都已经在探底或回暖,全局就是一个调整分化中的收敛过程。今年其他大部分城市很有希望在年内基本完成房地产市场的下行调整,虽不排除有些城市还有压力,甚至不排除个别地方、个别开发商进入非常困难的状态,但总体而言,我们可以对基本的全景图看得清楚。

政策总体是适应性调整

在经济下行、房地产市场分化这个大背景下,如何评价政府采取的一系列政策?一般人都说现在政府在救市,这个说法未尝不可,但我更多地倾向于对政府的这一做法称为“政策的适应性调整”。

这种适应性调整是必要的。因为政府方面过去担心的、为难的,是房地产市场怎么调似乎都表现为“单边市”,所有人都认为胆大一点冲进去就可以有非常丰厚的回报,造成了很大社会压力。而现在这个新阶段来了之后,政府可以也完全有必要进行适应性调整:

第一,我认为各个地方因地制宜地逐步取消限购完全有其必要。

现在仅有几个城市没有取消限购,北上广深和三亚,它们各有各的道理,主要不是担心这几个城市的房价上升,是有其他方面的压力。北上广深作为一线城市,外来人口压力太大,当地政府在维护基本公共服务均等化方面的能力,难以适应人口涌入带来的挑战三亚的发展战略是在海南国际旅游岛的建设中打造高水平中心城市,已经形成了房地产有声有色的发展,但近年在当地购房的人,大量为非本地的居民。他们认为这种结构状态需要调整,不想在放开之后使更多的内地人进入三亚购房,希望从长考虑引导优化本地的持房者结构。除了这几个特殊案例之外,在当前形势下,其他城市都取消了限购。

我认为政府的金融政策、信贷政策的放宽,总体来说也是一种政策的适应性调整。比如关于首贷的认定放宽到所有的贷款都还完了,这时候再贷款不管手上有几套房,都可以认为是首贷。在不用担心市场疯炒的情况下,应该助力让市场起作用,让消费者自己选择与判断——他们愿意多买房子,是用于投资或者是改善自己的住房条件,我认为管理部门已不必过多费心,自担风险是适合房地产市场轨上的总体导向的。

另外首付的比重调低也有必要。因为大家已经比以前更好认识了市场的风险,更理性地在做判断,这时候适当降低一些首付的比重,实际上是使市场上活跃程度适当提高,同时又不用担心这样一来马上就变为疯炒状态。

再说到财税,我注意到相关交易的税收政策在放宽,原来是持有五年以上再转手交易的二手房才可以享受个人所得税的减免,现在已经给出信息,不少地方是放宽到只要持满两年就可以享受个税的减免政策。这有利于房地产市场的活跃,有利于按照市场机制减少空置房比重。这一年多,有各种因素在促使二手房的市场供给量上升,现在不少地方有大量的二手房涌入市场,这较好地使供需得到了校正。

前面一些年“单边市”一路上升的时候,往往表现为供不应求,现在反过来了,新居要消化库存,二手房则有很多空置房进入市场,这时候当然税收和信贷一样,都应该助力于市场更多起作用。

发挥对保障性住房的财政支持

信贷政策和税收政策已有调整铺垫,关于房地产领域,我们还应该做什么事情?我认为有这样几点:

第一,按照中央经济工作会议以来非常明确的财政政策加力增效的方针,积极的、扩张性的财政政策的力度,要保持总体来说符合现阶段要求的特征,如果下行压力加重的话,不排除适当地加大财政政策力度。今年赤字率表面形式上算账是2.3%,而把中央预算稳定调节基金等因素算在一起是2.7%左右,还是在安全区间内。

第二,对于棚户区改造和保障房建设的支持,财政方面要更好发挥支撑和结构优化导向作用。这里面中央已经给出了比过去更清晰的指导。比如说保障房建设要从棚户改造切入,使最困难的棚户区居民可以尽快改善住房条件。另外,原来十几种保障房的名目现在主要归为两种类型,第一是把廉租房和公租房合在一起,第二是发展共有产权房。

在取得公租房的时候,形式上是租房。而买了共有产权房的人也不能将房子随行就市售出,但这种房子能很好地满足现实的需要。为数不少的“夹心层”当然希望拥有产权房,特别是在中国传统文化环境下不少年轻人没有房子的产权过不了丈母娘那一关。较低价的共有产权房,形式上正是有产权的,同时又不会产生套利空间,而且有望在未来收入水平提升后再出一笔钱买成完全产权。过去有些人借“经济适用房”的名义,拿到这样的房子之后出售套利,为人诟病,共有产权房则不然。还有就是“补人头”政策,本地有房源的情况下,政府应首选以财政资金“补人头”租房解决,没有必要再去建新的保障性住房。

第三,对公私合作模式(PPP)的支持和鼓励。PPP不可能一哄而起,现在要加紧做法规方面的建设。现时中国凡是属于“红头文件”的都入法规体系,都有权威性,近来已推出的政府关于PPP的文件都是中国现有法规体系的一部分,同时要加紧推进相关的法规建设与文件贯彻,还要做好培训、项目示范,以多种方式促进培养契约精神,这样有助于在财政支持情况下,以积极、有效的PPP项目来建设保障房和小区开发乃至连片开发。

房地产税躲不过必须正视

最后,我认为应该积极抓住房地产税的“配合立法”工作。今年“两会”上预算报告里明确表示了对于房地产税这个改革事项配合立法的基本态度。三中全会要求加快房地产税立法并适时推进改革,本来按照逻辑应该在“两会”上看到怎样对房地产税正式启动其人大立法程序,但估计是因为房地产市场仍然在调整分化过程中,需要有意把这个过程稳一下,再观察一下。

所以,现在的配合立法工作是有关部门在原来的思路上继续形成设计框架,同时掌握节奏,未来必然要对接到房地产税,所以,一定要进入加快立法的过程。从时间表上看,按照中央的要求,应该最晚于2017年“两会”上能够审批房地产税的法律文本,人大通过后就不是简单扩大改革试点范围的问题,而是按照法律执行的问题了。在房地产税改革方面,不动产登记制度的启动已经进行了很好的铺垫。

在政策宽松的作用下,房地产市场有可能回暖,有人说现在政府似乎是要先鼓励购房,然后再开征房地产税,很多人为此觉得不舒服。但我的观点是,应把心胸放开,考虑中国进入现代社会,考虑到现代税制的整个发展过程,我们发展经济的目的就是要让社会成员、老百姓的收入不断提高,从中等收入进入高等收入,既然收入提高,我们能躲过个人所得税吗?这些税是一个现代社会经济运行所必需的调节机制,我们必须正视这个对整个社会发展来说必不可少的制度安排——个人所得税如此,财产税同样如此,财产税中的房地产税也是这样。

总体来说,房地产税如果未来能推出,一定要考虑中国国情,强调扣除第一单位,即所有的人都有基本住房的免税扣除,然后按照支付能力适当给国库作贡献,这是中国整个调节框架中的必要机制。

总之一句话,不能因为看到进入现代税制给自己带来一些不愉快,就反对已经启动的现代化配套改革进程,我们要走向共同富裕,这个共同富裕的社会一定包括房地产税在内的制度建设。

(作者为华夏新供给经济学研究院院长、财政部科研所研究员)

房地产如何估价才合理

当初房价不断上涨的时候,不管是政府试图调控还是少数专家鼓吹房价要降,开发商都不搭理,现在开发商同样不搭理。“330新政”之后,开发商的普遍心态是趁机“快跑”,很少人傻到想去提价。据目前观察,“五一”期间,新房销售基本上也是这个套路,往往是口头说要涨价,实际上则暗自促销。

房价在民众心目中的地位,显然非同一般。特别最近十年来,飞速上涨的房价触动着许多人的神经。那么,未来房价的趋势会如何?什么样的房价才是合理的?又有哪些因素影响着房价?

房价的可比性问题

记得2008年,当时经济学家徐滇庆和深圳媒体人牛刀打赌:赌一年以后深圳的房价是涨还是跌。

其实,这是一开始就注定没有结果的赌局。原因是,双方赌的是一年之后深圳的房价涨还是跌,但双方所说的房价含义都不一样,一方的依据是深圳市国土资源和房产管理局公布的成交均价,另一方的依据则是国家发改委、国家统计局每个月公布的房屋销售价格指数。

房管部门的成交均价的形成比较简单:把当月所有成交的新房总价除以总面积。这样形成的均价受当期成交结构的影响很大,这样比较房价显然没有意义。

另外一个问题是,现在和过去统计新房价格的方式不一样。过去由开发商填报表,把本公司本月的新房成交情况报送统计局;后来采用抽样方式,选择固定样本,这样相对会科学一些。问题产生了:新房的样本无法长期稳定,卖完了这个样本就不存在了,需要重新确定样本,统计部门需要做出相应的调整。所以徐滇庆和牛刀所打的赌,因为统计方法不一样,房价统计口径不同,不可比。

“被工具”的房地产

大约从2005年开始,房价问题引起社会广泛关注。不过,中央政府开始对房地产市场做出行政调控的时间更早,在2003年,央行先发布121号文,接着国务院发布18号文。这两个文件强调重点不同。接着在2004年,“831”大限到来,所有土地交易都要进行招拍挂,低价拿地的路子被堵住。

2005年,国务院出台“国八条”,之后可以说年年都会出台房地产宏观调控政策。笔者以为,中国的房地产业一直是被政策以及相关各方博弈扭曲的——房地产一直被视为一个工具,当一个产业成为一个工具的时候,它就很难按照自身规律独立发展。

当前房价走势

当前形势下,房价会如何走?房价涨还是不涨?其实,这个问题从来没法用是或者否来回答。

正因为房地产是作为宏观政策工具在使用,所以房价和宏观经济紧密联系。笔者认为,基于房地产与宏观经济的密切联系,只要经济不彻底垮掉,房价就不会大降。特别是一线城市的、市中心的房子,可能会在需求的推动下,难以下降。

房价的内涵

房价的统计口径导致房价不可比。而对于房地产估价师来说,要谈房价也必须先确定其内涵。

首先,房价和时点相关。1998年的时候,中央电视台焦点访谈栏目报道了一个案例,珠海的一栋楼盘,三家机构估出了四个价。从评估角度看,这可以理解。实际上,四个价格的估价时点不一样,分别是1994年6月18日和1996年3月11日。

其次,价格内涵也不一样,有的估价结果包含了需要向政府补交的地价,有的不包括。甚至土地的性质也不一样:标的物原来的土地性质是工业用地,但地块处于市中心繁华商业地段,早已用作写字楼,所以有的估价按照法定用途工业来估价,有的是假定土地能够变更用途为商业来估价。土地法定用途、是否出租、是否抵押……这些都表明房地产的权属状态不同,导致其价格也会不同。

再次,不同的估价目的所估出来的房价也会不一样。最常见的估价是估算市场价,或者用会计的说法叫公允价值,可以理解成市场交易各方对成交价趋向一致的一个认识。所以最常用的估价方法就是市场比较法。

但有些时候不是估市场价。如果将来需要征收物业税,课税价格往往就不是按照市场价。课税价通常会低于市场价,原因很多,一是因为课税属于政府强制行为,出于许多考虑,往往会把课税价格定得低一些。另一个原因在于课税估价是全面覆盖,如果把每套房都估得准确,估价的成本太高。不过随着批量估价mass appraisal技术的成熟,课税价格同样可以按照市场价。

最后,另一个常见的情况是抵押目的的估价。在英美等国,专门有抵押估价的标准体系,我们算是初级阶段,还只是指导意见,要求估价师按照审慎的原则确定抵押物价格。审慎估价的结果就是抵押目的下的估价结果也会低于市场价。

房地产交易,是个复杂的过程,其中会有各种复杂现象产生。它涉及到经纪人、经纪人执业资格以及佣金等诸多问题。

佣金多少合理

2010年,国家发改委去广州调研佣金问题,当时房价上涨很厉害,社会上认为经纪人的佣金成了高房价的一部分。其实,经纪人的佣金是完全市场竞争的结果,不需要管。现在国家发改委取消了最高限价,市场佣金反而在下降,因为竞争更厉害了,并且有外来资本进入。

当时国家发改委来调研的时候曾经问了一个问题:佣金能不能按宗数收而不是按价格收,成交一宗就固定收多少钱。凭什么卖一个200万元的房子就比卖100万元的房子要多交一倍的佣金?

其实,这个问题回答起来很容易:首先,现实当中并不是200万元的房子就一定能够收到比100万元房子多一倍的佣金,一般都会讲价,佣金越高的时候折让也会越多。

第二,越是高价的房子,成交量越少,这意味着经纪人要花费更多时间成本做信息搜寻和匹配工作,所以经纪人付出的成本会更高。

第三,越是高价的房子,其业主的收入一般也越高,这意味着业主的时间成本也越高,所以业主会愿意用钱买时间。事实上,经纪人有时还要帮业主联系家电修理、办理煤气过户等。总之,佣金是双方谈出来的、市场决定的,政府大可不管。

经纪人的作用首先是收集信息和匹配信息,业主和买家当然可以自己去做收集、匹配信息的工作,但效率要低很多。这正是房地产经纪人的作用。作为业主,自己去找,很难匹配到合适的买家,而经纪人手上有很多的买家和卖家,匹配的效率就高。另外经纪人除了信息匹配,还要做很多辅助工作。

当然,目前房地产经纪行业还存在很多弊端,所以笔者对外来资本进入持赞成态度。

取消执业资格的影响

房地产经纪人的执业资格已经取消,没有准入门槛了。那么,这会对房地产的中介服务形成何种影响?

房地产经纪人的执业资格的取消,目的很明确:降低职业门槛,增加就业。就这么简单。当然,对于经纪人来说,他们并不希望取消,因为这是一个甄别标志,表示他们是专业人士。降低就业门槛的同时也就降低了从业人员的专业水准,在职业资格取消之后,人社部批准可以开展执业水平认证考试,考试内容其实一样,只不过由强制变成了自愿。但在美国,房地产经纪人恰恰是持证的。每个州都有一个房地产委员会,负责考试发证,经纪人和估价师都是由该委员会发证。客观地说,执业资格能够为行业管理提供抓手。

(巴曙松系中国银行业协会首席经济学家、哥伦比亚大学商学院高级访问学者、博士生导师,廖俊平系中山大学岭南学院教授、经济学博士)


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